Mietrecht

Wie viele Abgaben gibts bei einem Hausverkauf?

Bei einem Hausverkauf fallen in der Regel die Handänderungs- und die Grundstückgewinnsteuer an sowie Gebühren und Verkaufskosten. (Der Kanton Aargau ist stolz darauf, keine Handänderungssteuer zu kennen. Dafür erhebt der Kanton neben den Kanzleigebühren eine sogenannte "Grundbuchabgabe", die sich im Normalfall auf 4 Promille des Verkaufserlöses beläuft.) Das ist zwar weniger als die Handänderungssteuer in anderen Kantonen (bis zu 30 Promille), aber dennoch etwas ganz ähnliches.

 

Ist ein Bewerbungsformular bindend?

Bei einer Wohnungsbesichtigung füllte Herr Sommer ein Bewerbungsformular aus. Darauf stand, dass bei einer Nichtunterzeichnung des Vertrages eine Umtriebsentschädigung geschuldet sei. Nun erhielt Herr Sommer den Mietvertrag, will die Wohnung aber doch nicht. Muss er zahlen?

 

NEIN. Mit dem Bewerbungsformular bekundet Herr Sommer lediglich sein Interesse, mit dem Vermieter in Verhandlung zu treten. Die Verhandlungen bleiben aber bis zum Abschluss des Mietvertrages unverbindlich. Eine Entschädigungsforderung ist deshalb unzulässig. Daran ändert auch der Hinweis auf dem Formular nichts. Eine Umtriebsentschädigung wäre höchstens denkbar, wenn der Interessent mehrmals schriftlich beteuert, die Wohnung auf jeden Fall und zu jeder Bedingung zu nehmen und den Vertrag dann doch nicht unterzeichnet.

 

Muss ich all diese Nebenkosten bezahlen?

Wir haben soeben unsere Heizkostenabrechnung für die vergangene Rechnungsperiode erhalten. Die Abrechnung enthält eine Vielzahl von Positionen wie etwa Kaminfeger, Service-Abonnement für den Brenner, Service-Abonnement für das Tankleckschutzgerät, amtliche Feuerungskontrolle, Rückstellungen für die Tankrevision und Weiteres. Im Vertrag sind diese Kosten aber nicht ausdrücklich genannt. Vereinbart wurden lediglich Heizkosten. Müssen all diese Auslagen trotz fehlender Nennung im Vertrag tatsächlich bezahlt werden?

 

Die Beträge müssen bezahlt werden. Erwähnt der Mietvertrag die Heizkosten, so dürfen gemäss Artikel 5 der Verordnung über Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) ohne besondere Erwähnung auch folgende Positionen als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden: Brennstoff und Energie, der elektrische Strom zum Betrieb von Brennern und Pumpen, die Betriebskosten für Alternativenergien, die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, das Auskratzen, Ausbrennen und Einölen der Heizkessel, die Abfall- und Schlackenbeseitigung, die periodische Revision der Heizanlage inklusive allfälliger Tankleckschutzgeräte sowie des Öltanks, die amtliche Feuerungskontrolle sowie die Kosten für Verwaltung und Wartung der Heizung (höchstens CHF 20.-- bis 30.-- pro Wintermonat). Für Kosten, die nicht jedes Jahr anfallen, sind dabei jährlich entsprechende Anteile in Rechnung zu stellen. Das heisst, die Vermieterschaft kann jährlich einen Zehntel der Kosten für eine Tankrevision auf die Nebenkostenabrechnung setzen. Auch die Rechnung des Kaminfegers ist in Jahrestranchen aufzuteilen. Wie oft das Kamin gereinigt wird, hängt von der Art der Heizung ab.

 

Was tun, wenn der Nachmieter abspringt?

Die Familie Müller hatte ihre Wohnung ausserterminlich gekündigt und war froh, dass sie vor der Abreise in die Ferien einen Nachmieter gefunden hatte. Als sie zurückkehrten, zeigte der Mietinteressent jedoch an, er wolle den Mietvertrag nicht unterschreiben, weil ihn die Vermieterin schikaniert habe. Sie hatte sich mehrmals nach seinen finanziellen Verhältnissen erkundigt und wollte einen Auszug aus dem Betreibungsregister einsehen und Angaben über das Einkommen erhalten. Der Mietinteressent war der Ansicht, das sei Privatsache, und er zog sein Interesse zurück. Muss die Familie Müller noch weiter suchen oder hat sie ihre Verpflichtung somit erfüllt?

 

Bestehen Unklarheiten über die finanziellen Verhältnisse eines Ersatzmieters, ist in der Praxis ein mehrmaliges Nachfragen der Vermieterin gerechtfertigt. Die Vermieterin darf dabei Fragen stellen, die mit dem Mietverhältnis in einem direkten Zusammenhang stehen. So wird meist der Auszug aus dem Betreibungsregister verlangt, aber auch Fragen zur Höhe des Einkommens eines Mietinteressenten sind durchaus legitim. Erachtet der Ersatzmieter dieses Vorgehen als schikanös und sieht deshalb von einem Vertragsabschluss ab, kann dies nicht der Vermieterin angelastet werden. In diesem Fall müssen Sie leider weiter nach einem geeigneten Nachmieter Ausschau halten.

 

Muss ein Mieter einen kaputten Briefkasten ersetzen?

An einem Dorffest ging es hoch zu und her. Nach dem Fest sprengte ein Unbekannter mit einem Knallkörper den Briefkasten eines Mieters in die Luft. Der Täter konnte unerkannt entkommen. Keine Versicherung will für den Schaden aufkommen. Auch der Hauseigentümer nicht. Muss der Mieter den Schaden selber bezahlen?

 

NEIN. Die Hausratsversicherung deckt nur Schäden an Ihrem eigenen Mobiliar. Der Briefkasten gehört aber dem Hauseigentümer. Also muss dieser oder seine Versicherung für den entstandenen Schaden aufkommen. Falls der Schuldige erwischt wird, kann bei diesem Schadenersatz geltend gemacht werden. Im konkreten Fall scheinen die Chancen dafür aber wohl eher gering zu sein.

 

Müssen Erben die Miete der Mutter weiterzahlen?

Am 2. Oktober stirbt die Mutter. Jetzt weigert sich der Vermieter, den Mietvertrag ihrer Wohnung per Ende November aufzulösen. Er sagte, eine Kündigung im Todesfall sei im Kanton Bern erst wieder per 30. April des nächsten Jahres möglich. Müssen die Erben tatsächlich so lange Miete zahlen?

 

JA. Beim Tod einer Mieterin können die Erben das Mietverthältnis auf den nächsten ortsüblichen Kündigungstermin auflösen. Im Kanton Bern sind das Ende April oder Ende September. Diese Regelung gilt auch bei mehrjährigen Mietverträgen. Immerhin: Die Erben kommen kurzfristig ohne Schaden aus dem Mietvertrag, wenn sie für die Wohnung einen zumutbaren, zahlungsfähigen Ersatzmieter/Nachmieter finden. Dieser muss jedoch den bestehenden Mietvertrag so wie er ist übernehmen.